[제324호 11/10] 조정 대상 지역 전면 해제! 부동산 세금의 변화는 어떻게 될까요?

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지난 9월 21일 국토교통부는 세종시를 제외한 지방 모두 조정대상지역에서 해제한다고 밝혔습니다. 또한 수도권 일부 경기도 동두천, 양주, 파주, 평택, 안성 등 외곽지역도 조정대상 지역에서 해제되었습니다. 계속되는 금리 인상 및 부동산 거래 절벽 현상, 미분양 증가 등으로 인해 시장 정상화가 불가피할 것이라고 판단한 정부의 판단으로 해석됩니다. 조정 대상지역 해제로 인해 부동산 세제의 변화는 어떻게 되는지 정리해보겠습니다.

1. 비과세
조정 대상 지역 해제 후 비지정 상태에서 취득하는 경우 비과세가 가능합니다. 2년 거주 의무도 해당이 없으므로 2년 이상 보유만으로 비과세 받을 수 있습니다. 기본적인 요건인 1세대 1주택, 일시적 2주택 요건은 갖춰야 합니다. 그럼 일시적 2주택 요건은 어떻게 될까요? 조정대상지역일 경우 신규 주택 취득 후 종전 주택 2년 내에 처분 조건이었지만, 비조정에서는 3년 내에 처분이면 비과세를 받을 수 있습니다. 조정대상지역 해제 효과는 9월 26일 0시부터 적용됩니다. 그럼 9월 26일 0시 전 매수 계약을 한 경우는 어떻게 될까요? 주택의 취득일은 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 하기 때문에 9월 26일 전에 계약을 했더라도 잔금을 9월 26일 0시 이후에 했다면 2년 보유만으로 비과세를 받을 수 있습니다.

2. 취득세
현재 취득세율은 보유 주택 수에 따라 차등 적용됩니다. 조정대상지역일 경우 1주택 1~3% , 2주택 8% , 3주택 이상일 경우 12%의 취득세가 적용되지만, 비조정지역의 경우 2주택까지 1~3%, 3주택 8%, 4주택 이상부터 12%로 한 단계씩 완화됩니다. 따라서 1주택자가 추가로 집을 취득할 경우 조정대상지역에서는 8%의 취득세를 내야 하지만 비조정일경우 1~3% 세율이 적용됩니다. 증여 취득세의 경우에도 조정대상지역에서 공시지가 3억원 이상의 경우 12% 취득세가 적용되지만 조정대상지역 해제 후 증여를 받을시 3.5% 일반 세율이 적용돼 증여 취득세 부담이 완화될 것으로 예상됩니다.

3. 다주택자 양도세 중과세율
조정대상지역에서 다주택자가 주택을 양도할시 2주택(일반세율+20%p), 3주택(일반세율+30%p)의 중과세율이 적용됩니다. 현재 한시적으로 2023년 5월 10일까지 유예돼 일반세율이 적용되고 있지만, 2023년 5월 10일 이후에는 다시 중과세율이 적용됩니다. 따라서 비조정지역 다주택자의 경우 중과세율에서 배제되고, 장기보유특별공제도 받을 수 있어 양도세 부담이 완화될 것으로 예상됩니다.

4. 종합부동산세
조정대상지역에서 2주택 이상일 경우 일반 세율(0.6 ~3%)이 아닌 중과세율(1.2 ~6%)이 적용이 되지만 2채 중 1채라도 비조정 대상일 경우 일반 세율이 적용됩니다. 하지만 종합부동산 과세 기준일은 6월 1일로 이날을 기준으로 조정대상지역을 결정하기 때문에 9월 26일 조정대상지역에서 해제되었더라도 올해 종합부동산세는 달라지지 않고 내년부터 줄어들게 된다는 점 염두에 두시기 바랍니다.

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